Vivienda y urbanización de mercado en el primer cuarto del siglo XXI. Sobre los conjuntos urbanos en la Zona Metropolitana...

Vivienda y urbanización de mercado en el primer cuarto del siglo XXI. Sobre los conjuntos urbanos en la Zona Metropolitana de Toluca

Carolina Inés Pedrotti.

Introducción: delineando la urbanización de mercado y sus impactos1 El interés de este trabajo se centra en los problemas urbanos. No obstante, lo que aquí se expone no solo constituye un asunto que afecta exclusiva mente a la estructura urbana, sino también a los grupos sociales que habitan las ciudades, y al ambiente.

En este fascículo se busca retratar un fenómeno relativamente reciente en el país y, por ende, en el Estado de México: la expansión de la urbanización mediante el uso habitacional intensivo, de producción masiva en las periferias de las ciudades. Se trata de un asunto importante que, si bien ha intentado resolver la demanda de vivienda, a la vez ha detonado problemáticas de todo orden, desde fenómenos estructurales que han sucedido en el ámbito mundial y en la región latinoamericana, articulados entre sí, hasta fenómenos más específicos a escala nacional, y en el Estado de México.

En relación con los fenómenos estructurales, es necesario mencionar las reformas del Estado y de la economía mediante la implementación de políticas con enfoque neoliberal desde inicios de la década de los 90 del siglo xx en toda América Latina, que impulsaron una disminución progresiva de la presencia del Estado en el campo de lo social —fundamentalmente por la reducción de los recursos asignados al gasto social— y, con ello, una pérdida paulatina de influencia de actores tradicionales en torno a las cuestiones sociales (Martínez y Ziccardi, 2000: 705).

Así, por ejemplo, bienes comunes y servicios esenciales, como la alimentación, la salud y la vivienda, se convirtieron gradualmente en activos financieros negociables en los mercados al margen de su función social (Méndez, 2023: 147 y 153).

En las ciudades, no solo la vivienda, sino también otros bienes y servicios básicos urbanos, asumieron un proceso de progresiva mercantilización (Sepúlveda y Fernández, 2006: 13; Pírez, 2014: 487). Con ello, la noción primera de vivienda social se resignificó y adquirió un perfil mercantil, lo cual lo convirtió en un lucrativo negocio para sectores inmobiliarios (Rocha Pérez et al., 2005) incorporándose a procesos de financiarización que han sido ampliamente documentados en la literatura reciente (Aalbers, 2016; Rolnik, 2017; Madden y Marcuse, 2018; Delgadillo, 2021);2 desde la política pública mexicana de inicios del siglo xxi, la vivienda fue más bien concebida como un bien de mercado con importancia capital en el crecimiento de la economía.

Esta situación contribuyó a la creación de un nuevo orden espacial urbano con cambios morfológicos significativos en la producción de la ciudad (De Mattos, 2016). El que se nombra con más frecuencia es el de la fragmentación, como uno de los principales procesos que ocasiona tanto la imposición de políticas de corte neoliberal (Pérez-Maldonado, 2017: 23), como la financiarización de los productos inmobiliarios en las ciudades: “[...] la inversión se lectiva conduce a reforzar la segregación socioespacial y la fragmentación urbana” (Delgadillo, 2021: 13).

Estudiada desde inicios del siglo xxi por autores como Janoschka (2002), Borsdorf (2003), de Mattos (2002) y Prévôt-Shapira (2001), la fragmentación en las ciudades alude justamente a un cambio en la estructura espacial donde se observa una nueva separación de funciones y elementos a escala reducida de forma fraccionada, que incluye tanto características materiales como efectos sociales: continuo-discontinuo, abierto-cerrado e inclusión-exclusión (Pérez-Maldonado, 2017: 25).

Burgess (2009) propone una definición de fragmentación como fenómeno que resulta, por una parte, de la desconexión de la forma y estructura preexistente de la ciudad, y por otra, de las anexiones debido a los procesos de expansión que, si bien se suman al conjunto urbano, no necesariamente se integran, lo que produce un cambio en la relación de proximidad y accesibilidad, así como en el uso del espacio público y privado (Burgess, 2009 y 2018).

De tal manera, la fragmentación del territorio se entiende como un proceso mediante el cual la ciudad se organiza en “trozos urbanos” que, a su vez, se comportan como fronteras interiores cuya manifestación actúa como una pauta más de reforzamiento de la desigualdad social (Jiménez et al., 2017: 238); es decir, que no se evidencia solo espacialmente, sino que se articula con un fenómeno social: el de la segregación porque, en efecto, es posible observar que comparten procesos y atributos (Pérez, 2021) e incluso, fragmentación y segregación se han utilizado como términos “inter cambiables” (Picó et al., 2024: 813), aunque la primera es más útil para explicar los rasgos físicos, mientras que la segunda alude a lo que ocurre en materia social. Esto es posible vincularlo con dos dinámicas que lo acentúan: la metropolización y el aumento de la movilidad en las ciudades (Picó et al., 2024: 810).

Ahora bien, enfocarse en la dimensión física de la fragmentación “implica una reflexión sobre los aspectos funcionales-relacionales entre los fragmentos” (Vidal, 1997 en Pérez, 2021: 147) que, aun cuando se presentan de forma adyacente, se cierran entre sí mediante bordes, barreras u obstáculos tales como vallas, muros, cercas de seguridad o grandes portones que causan una discontinuidad en el espacio y, en consecuencia, cada fragmento funciona como isla (Pérez, 2021: 147-48). Así, la contigüidad y la proximidad ya no garantizan la integración; por el contrario, se configuran bordes y fronteras en las escalas locales (Lozano, 2021: 166) y para todos los grupos sociales: para los segmentos altos se asume como una manera de defenderse y diferenciarse, que responde a estilos de vida donde la búsqueda de la seguridad se combina con el deseo de reflejar exclusividad y prestigio; para los segmentos bajos, sin ser necesariamente una decisión “voluntaria”, sugiere un modo de “contener o delimitar” la pobreza y la precariedad.

En un segundo orden de explicaciones más específicas sobre la producción del espacio urbano actual, es preciso nombrar los procesos que han acontecido en las ciudades mexicanas y en la entidad mexiquense a la luz de los fenómenos arriba señalados. El siglo xx fue escenario de grandes transformaciones en el régimen de la propiedad y uso de suelo en México: mientras que la primera mitad corresponde a la formación y consolidación de los ejidos, en la segunda las ciudades se expandieron sobre estos, asimilando paulatinamente sus tierras y transformando sus usos (Jiménez- Huerta y Ayala, 2015: 104).

Así, tal como afirma Olivera-Lozano (2015: 11), las periferias urbanas experimentaron una evolución dual de los mercados de suelo y vivienda: por una parte, mediante la urbanización irregular en la forma de colonias populares (urbanización social) y, por otra, una vez que se permitió la privatización del suelo social,3 por medio del desarrollo de grandes y medianos conjuntos habitacionales de todos los segmentos tipológicos (lo que el autor señala como urbanización de mercado).

La incorporación de la propiedad ejidal al desarrollo urbano alimentó, entonces, tanto el crecimiento irregular de las ciudades en ciertas áreas, como el crecimiento regular, principalmente, para construir vivienda “ordenada”, es decir, supuestamente legitimada por la planificación urbana,4 aunque la numerosa cantidad de estudios sobre estos espacios periurbanos sostienen que este tipo de urbanización es la “no ciudad” o “anticiudad”, en la medida en que carece de todo lo que caracteriza a la ciudad como el lugar de la centralidad, la compactación territorial, la convivencia social y la mixtura de usos (Olivera-Lozano, 2015: 11).

Incluso, el modelo urbanístico que estos conjuntos habitacionales han delineado ha sido también nombrado como “insular” (Enríquez, 2008; Duhau, 2008: 25), toda vez que se trata justamente de fragmentos de estructura urbana sin solución de continuidad, solo vinculados a su entorno y al espacio metropolitano por medio de alguna vialidad colectora, general mente de alta velocidad que, por tanto, no integra a los espacios de vivienda entre sí, más bien permanecen como partes autónomas, incomunicadas (Capron y Esquivel, 2016: 132).

Con referencia específica a la metrópoli mexiquense, Carrillo (2016) describe que estos proyectos habitacionales se han autorizado y desarrollado geográfica y físicamente aislados de las localidades del municipio donde se han instalado, delimitados por bardas perimetrales, además de que a su alrededor solo existen tierras de cultivo, y las vialidades que los comunican con la estructura urbana preexistente finalizan en sus accesos. Lo anterior constituye la expresión más representativa de una franca ruptura (fractura) con la ciudad y su crecimiento.

El objetivo en este trabajo es contribuir a la documentación de la evolución reciente de la periferia de la Zona Metropolitana de Toluca (zmt). El texto ofrece, como aportación principal, datos estadísticos y georreferencias actualizadas sobre la producción de vivienda que posibilitan construir la historia reciente de la metropolización de Toluca mediante el uso habitacional intensivo, y evidencian la magnitud de la urbanización de mercado al tiempo que revelan el patrón fragmentado de conformación del espacio.

Índice

 Introducción: delineando la urbanización de mercado y sus impactos

Las adecuaciones para la urbanización de mercado en el Estado de México

Caracterización de la producción de conjuntos urbanos en la Zona Metropolitana de Toluca Proceso y patrón de ocupación de la producción en el tiempo

Localización de la producción por municipio

Distribución tipológica de la producción, y segmentos de atención por municipio

Empresas involucradas en la producción de conjuntos urbanos

Crecimiento del área ocupada por conjuntos urbanos en la metrópoli

Conclusiones

Fuentes consultadas

México

Año: 2026

Páginas: 22

ISBN 978-607-2620-44-5 (volumen 14)